投資用マンションあるある話

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不動産の買取業を行っていると日々色々なケースの話が持ち込まれます。

 

住み替え等の前向きな話から

 

資金繰り悪化による後ろ向きな話まで

 

特に債務整理案件は大きな割合をしめます。

 

 

中でも一番多いのが・・・

 

 

「投資用マンションの売却案件」です。

 

 

 

不動産業で働いているとこんな話はしょっちゅうなので

 

「あるあるだね~。」で流してしまっています。

 

 

一般の方が聞くと怒りやら涙やらを誘う話も多々ありますが

 

いかんせんこの業界を長く続ければ続けるほど

 

そういった感情が薄れていってしまいがちです。

 

とは言いましたが、私は未だに自らが関わる案件であれば顧客に対して

 

うざったい程の感情移入をしてしまいます。

 

きっとどの不動産屋でもそうであると信じたい物ですが・・。

 

 

 

 

今から書く「不動産業あるある話」ですが、

売主さんは40代中ばの独身男性で数年前に買った東京都の外れの

投資用ファミリーマンションを手放したいという案件でした。

 

 

 

当初は生涯独身を覚悟し購入したのですが、

ここにきてお付き合いしていた女性と結婚することになり

このままだと自分たちのマイホームローンが組めないので

資産処分したいという動機。

 

 

 

我々の元に持ち込まれた段階でのローンの残り(残債)は

約3,500万円。

我々が出した買取金額はどんなに頑張っても

2,700万円。

800万円も開きがあります。

 

保有して数年経つのになんでそんなに残債が残っているのか不思議でしたが

当時の購入価格が4,200万円だったとのこと。

売主さんは繰り上げ返済をしたりして一生懸命返済していたらしいが、

そもそも当時の買値がびびるほど高すぎる・・・。

(当時の相場の150%位高い!)

 

 

「なんでそんな高い値段で買ったのか!?」を聞いてみると

いわゆる「あるある話」でした。

 

 

 

当時結構羽振りの良かった売主様は不動産投資に興味を持ち、

とある都内の会社の「不動産投資セミナー」に参加した。

(大体こういう会社は23区の一等地に住所を置いている)

 

 

 

そこの講師に心酔した彼は勧められるままに、郊外の投資用マンションを購入。

もちろん売主はそのセミナー会社だ。

(第三者の為の契約「三為契約」という手法を使うのだけどややこしいので、この手法はまた今度。)

 

 

 

当初の1年間は計画通りの賃貸収入を得ることが出来ていたが、

景気の変動、マンションの老朽化やライバル物件の登場等により

徐々に家賃を下げざるを得なくなる。

 

 

 

また、一度空室になると次が入るまでの期間は収入がなくなる。

加えて賃貸募集業者へ払う仲介手数料や広告料もコストとして出ていく。

 

 

 

セミナー講師は・・・

・空室リスクについて説明していない

・家賃下落について説明していない

・維持修繕コストや募集に掛かるコストについて説明していない

・売却時期によって相場が変動するリスクを説明していない

いわゆる「良いことしか言わない」ような人だった。

 

 

 

冷静になって考え、自分でも電卓叩き計算すれば分かりそうなもので

あるが、いわゆるセールストークの

「今決断しないと、無くなるよ!」

「あなたが買わないなら違う人に紹介します!」といった

ベタだけど威力のあるセールストークに引き込まれ即購入してしまったとのこと。

 

 

 

目の前にある良い話に飛びついてしまった典型的なパターンであるが

「せめて物件の相場だけは調べるべきであった」と思います。

 

 

 

賃貸動向については将来のことなので不確実性を含む、これはしょうがない部分はありますが、

その時の相場は、その時の現実なのですから調べること位出来たはずです。

 

 

 

購入の申し込み書を書いてから契約日まで

少なくとも1日以上はあったはず。

きっと頭の中は「明るい賃貸収入の未来でいっぱい」だったのでしょう・・。

 

 

 

 

さて、そんな「あるある話」でしたが

売主様はすでにご自身が騙されていたことを認識しており

男らしく「損切り」する方向にて話が纏まりました。

 

 

 

今回の売主様がご自身の貯金から支払う最終手出し額は

諸費用等もあわせて約1,000万円。

 

 

「悔しいけど、儲け話に飛びついた自分がバカでした。でもこれで空室に悩んだりすることもなくなるので勉強代だったと思います。」

と結構すがすがしいお顔でお帰りになられました。

 

 

高い勉強代とはいえ約1,000万円・・・

自分だったらあんなすがすがしい顔は出来ないだろうなと思いました(笑)。

 

契約終えて、ふと思った。

これまでに掛かったお金とか今回の勉強代とか、この先購入するマイホームの頭金とか・・・

いったい、いくら現金持ってるんだろうかあの人は・・・。

 

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